Foto: Caren Hernández
El área urbana de la ciudad, está dividida en Polígonos y Zonas, que determinan el uso de los diferentes espacios del municipio.
Maracaibo — El municipio Maracaibo cuenta con una Ordenanza de Zonificación, la cual regula la construcción de nuevas edificaciones y urbanizaciones, la modificación, ampliación, restauración y rehabilitación de las ya existentes y áreas destinadas a usos comunales, así como controlar la ocupación de áreas de protección y con restricciones de uso, el diseño de las redes viales y estacionamientos, aplicando las Variables Urbanas Fundamentales, esto con el fin de lograr un desarrollo armónico en el área urbana de la ciudad.
La directora de la Oficina Municipal de Planificación Urbana (OMPU), Betty Ramos detalló que Maracaibo está dividida por zonas residenciales que se caracterizan por el uso de viviendas unifamiliar o multifamiliar, y zona residencial complementada con comercial y usos especiales, «hay zonas de la ciudad donde se complementa el uso residencial con el comercial y está especificado debidamente en el plano de zonificación del municipio, a fin de evitar un mal manejo de las áreas». Agregó que las Variables Urbanas Fundamentales determinan el uso bien sea residencial o comercial de una zona.
La arquitecta Ramos destacó que la zonificación de Maracaibo es muy amplia, «por ejemplo en la avenida 15 Delicias se pueden construir comercios, pero en la 16 no, eso depende de la calificación de la vía, es decir, si es colectora, estructurante o local».
Ramos explicó que para solicitar un permiso de construcción se debe tomar en cuenta las variables como altura, retiros mínimos que se deben cumplir con respecto al inmueble, áreas verdes, densidad de la población, restricciones, entre otras variables que forman parte del municipio.
Destacó que OMPU se encarga de todos los ejes urbanos y los lineamientos que regulan la materia urbana en la ciudad.
Áreas urbanizadas
El área urbana de la ciudad, se ha dividido en Polígonos y Zonas, entre las que están:
Polígonos de áreas Residenciales Planificadas (PRP): parcelamientos, urbanizaciones y conjuntos residenciales.
Polígonos de Áreas Residenciales Unifamiliares con dureza físico-espacial urbana o Zona PR-1.
Polígonos de Áreas Residenciales con baja intensidad de uso o Zona PR-2.
Polígono de Áreas Residenciales con moderada intensidad de uso y cambio tipológico de vivienda unifamiliar por multifamiliar o Zona PR-3.
Polígono de Áreas Residenciales con alta densidad de uso y cambio tipológico de vivienda unifamiliar por multifamiliar o Zona PR-4.
Polígono de Áreas Residenciales con alta densidad de uso y cambio tipológico de vivienda unifamiliar por multifamiliar e insertas en el área de influencia de los ejes estructurales de servicio de las avenidas 5 de Julio, Delicias y Bella Vista o Zona PR-5.
Polígono de Área Central: constituye el centro urbano de carácter metropolitano, donde se concentra la mayor cantidad de edificaciones históricas de la ciudad, el cual debe ser sometido a un Plan Especial de Recualificación y Rehabilitación, propuesto por la Ordenanza de Contenido General como Plan Especial Uno (PEI), donde se definen los lineamientos básicos para la elaboración del mismo o Zona PAC. Esta área también abarca el Polígono Histórico o Zona PH: es el polígono con mayor localización de edificaciones de valor patrimonial, para lo cual se prevén acciones que promueven su conservación, rehabilitación y consolidación.
Polígono Metro: corresponde a las áreas afectadas por la inserción de la Línea Uno del Metro o Zona PM.
Polígono Costero: corresponde a la Franja Costera del municipio o Zona PC.
Polígono Educacional-LUZ: corresponde al polígono de la Universidad del Zulia o Zona PLUZ.
Polígono Zona Industrial: corresponde al parcelamiento de la Zona Industrial ubicada al sur del municipio o Zona PZI.
Zona Comercial: el uso comercial del municipio Maracaibo se clasifica en Comercio Local (CL), Comercio Vecinal Especial (CVE), Comercio Vecinal (CV), Comercio Comunal (CC), Comercio Recreacional (CR) y Servicio Industrial (SI).
En este sentido, la directora de OMPU detalló que el PRP son zonas donde solo se puede desarrollar el uso residencial unifamiliar, como es el caso de la urbanización Canta Claro, Maracaibo, La Estrella, entre otros, «en esta zona están prohibidas los desarrollos de uso comercial».
Asimismo, señaló que cada PRP va modificando las condiciones de uso, «por ejemplo en el caso de la PRP 1, 2 y 3 se pueden construir viviendas multifamiliares y van catalogadas de acuerdo a la altura, intensidad de uso, cambio tipológico de vivienda, entre otros factores».
Zona Comercial
En cuanto a las construcciones comerciales, la arquitecta Ramos comentó que en Maracaibo se puede desarrollar desde el comercio local hasta el comunal, «en este caso la balanza es bastante amplia con respecto al tipo de comercio a ejecutar, ya que existe el Comercio Local, Comercio Vecinal, Comercio Vecinal Especial, Comercio Comunal, Comercio Recreacional y Servicio Industrial, lo que determina las actividades que se pueden o no desarrollar dentro de una zonificación. La Ordenanza de Zonificación de Maracaibo determina los lugares donde se puede ejecutar algún tipo de actividad».
Enfatizó que en el caso de construir un comercio en una edificación ya existente, se debe verificar en la ordenanza el tipo de zonificación, para determinar si es o no un área comercial «de ser así también se debe contrastar cuáles son las actividades que se rigen dentro de ese comercio, por ejemplo en el Comercio Local se puede desarrollar la charcutería y ferretería, en el Comercio Vecinal se amplían esas posibilidades y en el Comercio Comunal se pueden desarrollar propuestas de mayor magnitud». Agregó que el CV y CC pueden ser construidos en las llamadas vías colectoras y vías principales de la ciudad.
Ramos recomendó a las personas que antes de iniciar alguna construcción asistan a OMPU para recibir orientación adecuada y evitar ser sancionado por el municipio con 20 o 30 Unidades Tributarias (Bs. 2.540 o Bs. 3.810 UT), por construcciones ilegales y demoliciones no permisadas, «nos mantenemos vigilantes de que se cumpla la ordenanza y las leyes que regulan la materia. Todos los permisos otorgados por el Centro de Procesamiento Urbano del municipio Maracaibo (CPU), el cual agrupa a Catastro, OMPU y Tierras cuentan con una revisión exhaustiva del expediente para poder dar el otorgamiento».
«Antes de iniciar una construcción se deben tomar en cuenta todas las variables urbanas como: uso, vivienda unifamiliar, multifamiliar, los usos incompatibles que no pueden desarrollarse en esa zona, porcentaje máximo de ubicación, densidad de la población, altura máxima de fachada, retiros mínimos, áreas verdes y estacionamiento, variables urbanas fundamentales que se estudian en el momento de desarrollar una parcela», informó Betty Ramos.
Áreas verdes
La directora de OMPU dijo que tanto en las construcciones residenciales como comerciales hacen énfasis en el desarrollo de las áreas verdes por el tema del calentamiento global, «dentro de todos los conjuntos residenciales incluso en los unifamiliares y comerciales que se están construyendo en la ciudad se está exigiendo como mínimo un 10% de área bruta de la parcela como área verde».
Servicios que ofrece Ompu
El ente municipal se encarga de planificar y vigilar que el crecimiento urbano del municipio este acorde con los planes urbanísticos y las normas vigentes con inherencia en materia urbana.
Entre los servicios que ofrece este ente están: Uso conforme de renta de licores, unidades educativas, actividades económicas, comerciales e industriales y locales comerciales, así como solicitud de permiso para la instalación de avisos comerciales, kioscos y miniluch, cambio de zonificación y asignación de uso, autorización para remodelación de edificaciones y demolición, permiso de construcción de cercas, entre otras.
«Tenemos una ordenanza que regula la materia, pero cada día salen exigencias nuevas que se tienen que controlar para que vayan en beneficio de la ciudad», dijo Ramos.
Comente