Foto: Diego Graterol
Hay sectores de la ciudad donde es permitido el uso comercial en zona residencial, pero la magnitud de las obras dependerá de las Variables Urbanas Fundamentales.
Maracaibo — La ciudad puede estar dividida en zonas residenciales y comerciales, según lo establece la Ordenanza de Zonificación del municipio Maracaibo, la cual fue reformada parcialmente el pasado 10 de abril del presente año.
La Ordenanza de Zonificación de Maracaibo específica los usos admitidos en cada caso bien sea residencial o comercial. En este sentido, la directora de la Oficina Municipal de Planificación Urbana (OMPU), Betty Ramos, explicó que: «El uso de los parcelamientos está establecido en cada una de las zonificaciones, sin embargo, este puede cambiar dependiendo de las actividades a desarrollar y según lo establezca la ordenanza».
Ramos destacó que el cambio de uso o la desafectación debe ser solicitado ante el ente por el propietario del inmueble o parcelamiento, «una vez realizada la solicitud por la parte interesada, OMPU evalúa la propuesta desde el punto de vista urbano y si consideramos que es factible elevamos el caso a Cámara Municipal de Maracaibo a la comisión de urbanismo para que la estudien, y en caso de estar ésta de acuerdo, OMPU procede a la desafectación y cambio de uso de la propiedad».
La directora de OMPU enfatizó que el cambio de uso o desafectación es poco frecuente, «en la ciudad ya están establecidos cada uno de los usos que se deben aplicar por zonas o parcelamientos, si comenzamos a cambiar los usos de forma particular vamos a afectar al colectivo. En OMPU siempre vamos a resguardar al colectivo frente al particular». En este sentido, Ramos recomendó a las personas que antes de realizar la compra de un inmueble o un terreno verificar el tipo de construcción que se puede realizar en el mismo.
Casos específicos
La arquitecta Ramos mencionó que hay zonas de la ciudad donde es permitido el uso comercial en la zona residencial, más el equipamiento urbano que lo acompaña, que es educativo, recreacional, deportivo, entre otros, «la magnitud de las obras dependerán de las Variables Urbanas Fundamentales, que determinan el uso de las edificaciones o terrenos, porque si es un parcelamiento pequeño contará con poco equipamiento y de ser mayor debe contar con áreas comunales». «Si una persona compra un inmueble en una zona residencial no será admitido el uso comercial, mucho menos si la propiedad está registrada, es decir, que esta protocolizado y se define que allí solo se desarrollar zona residencial», resaltó.
Usos permitidos en zonas residenciales:
Las condiciones de desarrollo en el Polígono de áreas Residenciales Planificadas (PRP): parcelamientos, urbanizaciones y conjuntos residenciales, serán los mismos que le fueron asignados tanto en el documento de parcelamiento como en los respectivos Permisos de Construcción o Constancia de Cumplimiento de Variables Urbanas Fundamentales otorgados para el momento de su desarrollo por la autoridad urbanística competente.
En los Polígonos de Áreas Residenciales Unifamiliares con dureza físico-espacial urbana o Zona PR-1, se pueden desarrollar las siguientes edificaciones:
Usos principales:
Vivienda unifamiliar aislada, pareada y continua.
Vivienda bifamiliar aislada y pareada.
Vivienda multifamiliar hasta tres niveles.
Del comercio vecinal: gimnasios, cafés, salones de fiesta, restaurantes, academias de mejoramiento profesional y/o personal, hoteles, pensiones, oficinas.
Comercio recreacional donde lo indique el plano de zonificación que integra esta ordenanza.
Usos secundarios:
Del Comercio Local: salones de belleza, barberías, talleres de costura, fotocopiados, anillados, tipeo y transcripción de documentos, abastos y quincallerías.
El uso del Comercio Vecinal y Comunal deberá desarrollarse donde lo señale el plano de zonificación.
En los Polígonos de Áreas Residenciales con baja intensidad de uso o Zona PR-2 y en los Polígonos de Áreas Residenciales con moderada intensidad de uso y cambio tipológico de vivienda unifamiliar por multifamiliar o Zona PR-3, son permitidos los siguientes usos:
Usos principales:
Vivienda unifamiliar aislada, pareada y continua.
Vivienda bifamiliar aislada y pareada.
Vivienda multifamiliar.
Usos secundarios:
Comercio Local.
Polígonos de Áreas Residenciales con alta densidad de uso y cambio tipológico de vivienda unifamiliar por multifamiliar o Zona PR-4, se permiten:
Usos principales:
Vivienda unifamiliar aislada, pareada y continua.
Vivienda bifamiliar aislada y pareada.
Vivienda multifamiliar.
Comercio Vecinal, Comunal y Recreacional, donde lo indique el plano de zonificación.
Usos Secundarios:
Comercio Local
Usos permitidos en zonas comerciales:
Comercio local o Zona CL:
Usos principales:
Abastos, panaderías, carnicerías, pescaderías, farmacias, quincallerías, fruterías, floristerías, ventas de comidas caseras, charcuterías, detales de hielo, heladerías, salones de belleza, barberías, ventas de revistas y periódicos, reparación de equipos electrodomésticos, excepto línea blanca, reparaciones de calzados, receptorías para ropa de tintorería, repostería y dulces caseros, talleres de costura, fotocopiado, ventas de artesanía, alquiler y venta de video-cassettes, venta de artículos de limpieza.
Usos secundarios:
Talleres de arte y oficios que utilicen solamente equipos de uso corriente en el hogar.
Comercio Vecinal Especial o Zona CVE:
Usos principales:
Todos los del Comercio Local, así como: Ferreterías al detal sin vetas al mayor de materiales de construcción, reparación y venta de equipos electrodomésticos en general, gimnasios, lavanderías, tintorerías, librerías, centros de comunicación, agencias de loterías y/o sellados hípicos, establecimientos médico-asistenciales, ambulatorios, establecimientos de técnicas médicas auxiliares, oficinas receptoras y de envío de documentos.
Comercio Vecinal o Zona CV:
Usos principales:
Todos los del Comercio Local y El Comercio Vecinal Especial, así como: cafés, ventas de comida rápida, agencias de festejos, salones de fiesta, ópticas, jugueterías, instituciones bancarias y financieras, supermercados, restaurantes, bares, depósitos de licores, entre muchos otros.
Uso secundario:
Se permitirá un área para almacén o depósito de materiales no inflamables, como uso complementario del uso comercial.
Centros deportivos recreacionales-comerciales y clubes recreacionales.
Se permitirá la locación de las instalaciones para eventos temporales previa aprobación de la autoridad urbana municipal competente.
Uso residencial que lo acompaña o en su defecto con el del polígono colindante.
Comercio Comunal o Zona CC:
Todos los del CL, CVE, CV, así como tiendas por departamento, hipermercados, parques de diversión en general mecánicos o no, cines, discotecas, centros de convenciones, terminales de transporte privado, circos, casinos, entre otros.
Usos secundarios: Se permitirá un área para almacén o depósito de materiales no inflamables, como uso complementario del uso comercial.
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